¿Cómo elegir la más adecuada?
Quizás a comienzos de 2022 sea un buen momento para invertir en inmuebles. Más que para invertir, para renovar tu vivienda o adquirir una.
Pero esto no siempre es posible sin antes pasar por un banco, y por pequeño que sea solicitar un préstamo. Para adquisición de vivienda lo más habitual es que en caso de no poder solicitar el préstamo sin aval, avalar dicho préstamo con la propia vivienda adquirida o renovada.
Los bancos tienen ofertas muy variadas respecto a este tipo de préstamos. Algunos regalaban sartenes y planchas en el pasado. En la actualidad ofrecen préstamos hipotecarios que no siempre son inteligibles. Vamos a intentar dar algunos tips para que usuarios no expertos puedan intentar identificar cuál es la mejor opción para sus intereses.
Think different (Steve Jobs)
Elementos o tips a tener en cuenta para escoger hipoteca.
- Los costes iniciales. Normalmente no se suelen mirar y no siempre están claros.
- Comisión de apertura.
- Amortización anticipada. Importantísimo. Un porcentaje alto de prestatarios cancela su préstamo de forma anticipada.
- Costes de contratación. No siempre suelen darse. Es muy habitual condicionar la concesión del préstamo a la contratación de otros productos bancarios de interés para la compañía: plan de pensiones, fondos de inversión, ….
- Tasacón del inmueble. Este coste forma parte de la contratación pero casi siempre lo paga el prestatario (el que solicita el préstamo)
- El tipo de interés. Es el más obvio. Hay que prestar atención al fijo, variable o mixto. Hay que prestar atención a la revisión.
- Es muy importante tener en cuenta el porcentaje máximo de financiación. A veces las entidades suelen penalizar esto.
- También es obvio el plazo de amortización. No siempre nos interesará el menor plazo. Puede interesar un plazo largo para mayor seguridad. Es más fácil cancelar anticipadamente que re-hipotecar.
Costes iniciales – Comisión de apertura.
Esta comisión se paga a la entidad bancaria por los trámites de formalización del préstamo. Depende de cada entidad y actualmente es difícil negociarla a cero. Siempre hay costes administrativos en los que el banco incurre.
Suele ser un porcentaje de la cantidad concedida. Pero hay entidades que ofrecen un coste fijo.
Costes iniciales – Amortización anticipada.
La amortización anticipada se paga a la entidad en caso de amortizar el préstamo total o parcialmente antes del plazo acordado.
En la actualidad esto es negociable. Hay entidades que llegan a realizar ofertas anulando esta comisión.
Es importante tenerla en cuenta, sobre todo para que juegue a partir del 5º año de la obtención del préstamo.
Costes iniciales – Costes de contratación.
Las entidades suelen ofrecer la contratación de otros productos junto con la hipoteca. Es normal que la entidad obligue a contratar un seguro de vida o de hogar para garantizarse el cobro del préstamo. Pero esta contratación debería ser libre para el prestatario, y no escoger «voluntariamente» los productos que ofrece la entidad bancaria.
La nueva ley de hipotecas del 16/06/2019 obliga a que los clientes sólo deben pagar los gastos de tasación, su copia de escritura en la notaría y los gastos de la compraventa. Y la entidad debe hacerse cargo del resto de impuestos y gastos asociados a la hipoteca.
Tipo de interés.
Es el precio que hay que pagar a cambio de que el banco nos preste el dinero. Normalmente es un diferencial sobre el tipo de interés de mercado acordado, que se mantiene durante toda la vida del préstamo. Puede ser:
- Fijo: es constante durante toda la vida del préstamo.
- Variable: varía anual o semestralmente, normalmente en función del euríbor.
- Mixto: combina los anteriores. Los bancos suelen ofrecer varias opciones con esta opcion.
Porcentaje máximo de financiación.
Normalmente es el 80% del total de la tasación de la vivienda. Es raro ofrecer por encima de esa cantidad.
Hay que tener en cuenta:
- Asegurarse de disponer del 20% que falta en forma de ahorros. No es recomendable acudir a un préstamo personal para obtener este porcentaje.
- Asegurarse de que la entidad no penalice por variaciones patrimoniales una vez iniciada la contratación de la hipoteca.
Plazo de amortización.
Período durante el que el prestatario tiene que devolver el dinero como máximo.
Hay que asegurarse de no tener penalizaciones por cancelación anticipada.
Este período suele ser en función de la edad.
Escoger el período lo más corto posible en función de la capacidad para endeudarse, llevará a tener menos costes de intereses, pero mayor incomodidad a la hora de afrontar los pagos.
Y escoger el período lo más largo posible, en función de la capacidad de endeudamiento y de la edad, llevará a tener mayor coste de intereses, pero mayor comodidad a la hora de afrontar los pagos.
Es muy sencillo realizar un cuadro comparativo teniendo en cuenta todas estas variables mediante una hoja de cálculo. Veremos en otro post cómo hacer este cuadro comparativo.
Otros enlaces a tener en cuenta
Además de los tips para contratar una hipoteca hay que tener en cuenta otros factores. Como por ejemplo.
Agencia tributaria:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/Ayuda/17Presentacion/100/9_1.shtml
Qué es una hipoteca y métodos de amortización.
https://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca
.